房子哪些赠送面积违法

虚假宣传：

开发商可能会宣传赠送面积，但实际上这些面积已经包含在房价中，或者赠送的面积并不存在。

赠送面积不合法：

有些赠送面积可能是业主原有的或者公用的，开发商无权将其赠送。例如，入户花园、没有封闭的阳台、露台等按一半面积计算；阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积等。

赠送面积不在产权证中：

大部分赠送面积无法记录在产权证中，因此不受法律保护，不能用于抵押或拆迁赔偿。

变更规划或违章搭建：

开发商可能通过违规手段（如违规加层）来增加赠送面积，这些面积随时可能被强制拆除。

侵犯共有权：

开发商将公共面积（如走廊、楼顶、一层公共绿地、露台层的公共露台等）作为赠送面积，侵犯了其他业主的共有权，可能导致权属纠纷。

擅自改变规划：

开发商在项目通过审批后，擅自对原有设计进行修改，例如通过搭建楼板、增加跃层等，这种擅自修改设计规划的赠送面积无法办理房产证。

后期封闭公共部位：

业主将开发商赠送或半赠送的阳台、露台、设备间进行封闭，如果超出规划审批许可范围，属于违建。

综上所述，赠送面积是否违法取决于其是否合法合规、是否经过政府审批、是否侵犯他人权益等因素。购房者在购买房产时，应仔细审查开发商的赠送面积是否合法，以避免后期纠纷和法律风险。