0次浏览 发布时间：2025-04-27 19:46:00
今年，广州城市更新要冲刺1800亿元以上固定资产投资的目标，如何充分发挥改造的叠加效应？广州市住房和城乡建设局创新“做加法”，将城中村改造与保障房筹建、“好房子”建设、建筑业转型升级、落实“双碳”行动相结合，实现“一改多得”，推动城市能级跃升、品质提升、产业升级。
近期，广州市住房和城乡建设局开展“政策直通车”专项行动，推动“加法”落地，赴各区为主管部门、改造主体及相关设计单位开展政策宣贯10余场次，系统解读城中村改造激励政策、“四好”建设标准、保障性住房配建规范等多项核心内容，助力政策红利精准直达市场主体。
城中村改造，既关乎村民利益，也涉及租户的安居乐业，体现了一座城市的包容。广州新市民、青年人群基数大，年均新增净流入人口多。数量大、地段好、租金低的城中村出租屋，吸引了大量外来人口，发挥着事实上的住房保障作用。
但是，未改造的城中村普遍配套设施落后、环境脏乱，即便是完成改造、房屋品质全面提升的城中村，其供给结构仍与新市民、新青年的需求不匹配。广州市住房和城乡建设局收集3万余份调研问卷发现：在供给端，改造后的村民安置房约2/3用于出租，以大户型居多；在需求端，市场需求以60平方米以下小户型为主。为破解需求与供给的错配，广州市住房和城乡建设局发动全国优秀设计单位、专业整租运营团队参与设计竞赛，形成可推广的优秀案例，推动城中村和保障房融合聚变。
保障房“租商融合”的新业态模式，是广州集思广益之后，在城中村改造中开展的新探索。广州市住房和城乡建设局鼓励引导村民和村集体，利用富余安置房建设保障性租赁住房，将原有户型拆分为42.5、28.3平方米的实用性户型，降低租金总价，引入企业进行整租运营，结合底商裙楼完善社区配套，打造具有市场竞争力、可持续发展的“租住+商业+市场化运作”新业态模式。同时，通过“刚性任务+灵活抵扣”的保障性住房任务，激发属地区政府的积极性。
村民与租户的居住组团按照动静分区、集中建设的形式设计，是新模式的一大亮点。罗冲围片区城中村改造的6个安置地块，率先试点新模式。按自住静区（80—130平方米户型）与租赁动区（40—75平方米户型）分栋布局，保障村民居住独立性与租客生活自由度。自住静区通过特色风貌管控，“一村一韵”，维系原村民文化认同，强化空间识别性。商业裙房整体临街布局，引导人流、车流在小区外环集散，化解居住品质与商业活力的空间冲突。
罗冲围片区试点实施三维度分区设计策略，系统破解混合社区功能干扰难题，形成了城中村改造后社区“文化存续—品质提升—活力再生”的良性循环，已纳入《广州市城中村改造暨保障性住房、整租运营一体化设计导则》向全市推广。
在海珠区、越秀区等中心城区的城中村改造项目，这一理念得到进一步升华。项目以安置地块为载体，将总规划超60万平方米的复建安置房转型为小户型保障性租赁住房，形成规模化的整租一体化运营社区。“居住+产业+消费”生态圈的规划理念得到进一步升级，不只在安置住宅地块，在商业地块、灵活地块也同步落实租赁住房小户型设计，注重居住与产业的有机融合，留住乡愁的同时留住产业。
不久的将来，村民获得持续的租金收入，新市民住上“量身定做”的房子，运营由专业市场主体负责，优势产业在原地转型升级，实现保障性住房的高质量规划建设……新业态模式将实现村民、租户、企业、产业等多方共赢，推动城市公共利益提升。
今年的政府工作报告指出，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。广州通过城中村改造，打造生态宜居“好房子”安置样板区，从“住有所居”迈向“住有宜居”。
广州市住房和城乡建设局以建设“好房子”为目标推动城中村安置区建设，基于绿色生态发展和群众对健康生活的切实需求，从用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护等维度设定指标，推动安置区全面按照“好房子”标准设计建造，满足村民对美好新生活的向往。
广州在罗冲围片区城中村改造项目中，以“好城区、好社区、好小区、好房子”的“四好”标准为核心，探索出一条城中村系统性更新的创新路径。项目采取生态修复、文化再生、产业升级和智慧治理四大策略，实现从“生存型”空间到“品质型”社区的转型，为全国城中村改造提供可复制的实践经验。
西临珠江西航道、东濒石井河的罗冲围片区，将重构生态，改善石井河水质，扩大螺涌公园使之与改造地块互相渗透，提升城市韧性，对建筑进行“光伏+绿化”屋顶改造，降低局部温度，推动全部楼栋达到绿色建筑三星级标准（最高标准）。罗冲围旧时盛产泮塘五秀，改造将重拾文化，打造“五秀文化”展示厅，重建松南书院，为城市留住乡愁。
成功引入华为广州研发中心的罗冲围片区，将重塑业态，依托产业资源打造科技组团，配套商业中心、54班九年制学校和社区医院，打造15分钟生活圈，推动产城融合。在智慧治理方面，改造将实施数字赋能的全周期管理，建立设备运维、服务调度、数据决策、应急指挥四大中枢系统，配置无人机社区配送路线，住区设置屋顶停机坪。
聚焦“好房子”，罗冲围片区安置房邀请村民参与设计，确保“人民城市为人民”。户型经过20轮迭代，实用率普遍提升约10个百分点，预留可变空间，提供更多灵活性与个性化选择。小区园林与外部融合，营造公园里的小区、小区里的公园。归家流线结合中心景观，设置尺度宜人、曲折有致的园林式步行系统，形成人车完全分流的交通组织方式。
“智能建造与工业化建筑”产业已被纳入广州市“12218”现代化产业体系重点发展。广州市住房和城乡建设局将把握城中村改造的建设机遇，充分发挥应用场景丰富的优势，成为新技术新工艺落地实践的热土，培育“像造汽车一样造房子”的建筑新高地。
广州市住房和城乡建设局已出台政策，推广使用智能建造与工业化建筑技术，明确新开工城中村改造项目必须拿出一定比例采用模块化建筑建设，对新开工的保障性住房必须不少于一定面积比例采用模块化建筑建设，保障性租赁住房、配售型保障房采用装配化装修，多场景、全方位培育产业发展。
罗冲围片区首开区安置地块项目将成为装配式及智能建造试点，采用“单元模块组合技术”方案。该方案应用竖向主体结构预制构件、装配化装修、集成厨卫单元模块等创新技术，可达到装配式建筑AA级标准（装配率76%—90%，仅次于90%以上的AAA级标准），具有技术成熟易于落地实施、结构安全可靠、成本可控经济优势明显、施工便捷高效等优点。
传统的房屋建造，主要是现场人工浇筑，而“像造汽车”的一大特点就是工厂化生产。罗冲围片区将在安置房试点引入的集成厨卫模块，全部由工厂自动化生产加工，运到现场连接安装。相比传统工艺，装配式技术在工厂内实现精准制造，尺寸、风格和质量高度统一，有效提升住宅的整体品质与居住舒适度，打造安置区项目“四好”住宅。
项目建成后，将成为广东省装配式率最高的超高层装配式钢筋混凝土剪力墙结构住宅项目，也是全面采用装配化装修和集成厨卫单元模块的全装配化装修示范项目，为促进广州市建筑产业的革新与升级提供新范式。
城中村改造不仅是空间重构，更是资源循环的实践。广州市住房和城乡建设局指导各项目通过就地绿色处理方式，建筑垃圾将实现资源化利用。
越秀区瑶台城中村改造项目针对建筑拆除产生的废弃混凝土、桩基施工产生的废弃渣土，制定全流程资源化利用方案。该方案计划采用“拆除-破碎-回用”一体化作业模式，减少运输与二次污染风险。一方面，将废弃渣土通过流态固化土技术预拌处理，用于场地溶洞充填、基坑肥槽及管线沟槽回填，实现废弃渣土能用尽用。另一方面，针对后期场地内混凝土路面拆除后的废弃混凝土、桩基施工产生的废弃渣土，制定了资源化利用方案，计划采用移动式破碎机对废弃混凝土进行水泥稳定碎石混合料再生，用于项目的市政道路建设，实现“拆旧建新”闭环。
通过积极探索城中村改造与弃物再利用相结合的创新模式，建筑废弃物全链条再生利用，项目预计减少外运垃圾量超5万吨，再生建材使用比例达30%。
广州围绕城中村改造“做加法”，充分发挥改造的溢出效应，提升市民居住品质，加快产业转型升级，增强城市发展后劲。广州市住房和城乡建设局将把握历史机遇，全力以赴、迎难而上，推动中心五区、四大重点片区及重点功能平台范围内的城中村应改尽改，推动三年内取得重大进展。
文/广州日报新花城记者：李天研 通讯员：祝健轩
图/广州日报新花城记者：苏俊杰、杨耀烨 通讯员：李剑锋、黄沪林
广州日报新花城编辑：赵小满
